財(cái)聯(lián)社12月16日訊（編輯 楊斌）在震蕩調(diào)整近4個(gè)月后，REITs市場(chǎng)近期突然活躍。近一周，中證REITs指數(shù)大漲3.30%，部分項(xiàng)目短時(shí)上漲16%，并伴隨成交量放大。債券市場(chǎng)利率中樞不斷下行，REITs的高分紅特點(diǎn)凸顯。盡管常態(tài)化發(fā)行后，明年REITs供給壓力較大，但隨著市場(chǎng)雙向擴(kuò)容、制度完善，投資者也趨于理性，REITs市場(chǎng)投資生態(tài)持續(xù)優(yōu)化。

圖：下半年中證REITs全收益指數(shù)K線圖

（資料來(lái)源：Choice數(shù)據(jù)，財(cái)聯(lián)社整理）

REITs市場(chǎng)放量大漲，保障房項(xiàng)目漲幅居前

具體來(lái)看，過(guò)去一周所有REITs板塊全線上漲，保障房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施板塊漲幅居前。紅土創(chuàng)新深圳安居REIT近一周上漲16%，中金廈門(mén)安居REIT上漲12%。保障性租賃住房也是今年以來(lái)表現(xiàn)最好的REITs板塊。

圖：近一周漲幅居前的REITs項(xiàng)目

（資料來(lái)源：Choice數(shù)據(jù)，財(cái)聯(lián)社整理）

REITs市場(chǎng)上漲的同時(shí)成交量放大。上周REITs市場(chǎng)成交額達(dá)29.88億元，環(huán)比增長(zhǎng)50%，周度成交額為2月以來(lái)新高。

另?yè)?jù)國(guó)泰君安固收分析師劉玉的數(shù)據(jù)，過(guò)去一周REITs整體換手率邊際上行，周度日均換手率由0.75%上升至1.18%，位于過(guò)去兩年偏高水平。

對(duì)于近期REITs行情的突然啟動(dòng)，海通證券固收首席鄭子勛認(rèn)為，政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議接連落地，政策層釋放出較強(qiáng)信號(hào)，財(cái)政政策邊際加碼、貨幣政策適度寬松有利于REITs底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)修復(fù)。低利率環(huán)境下，REITs穩(wěn)定分紅價(jià)值凸顯。

近期債市收益率大幅下行，10年國(guó)債收益率已近1.7%。劉玉也指出，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率下行，REITs高分紅屬性凸顯。

明年供給壓力較大，投資者趨于理性

2024年中證REITs全收益指數(shù)累計(jì)已上漲了11%，但從8月的高點(diǎn)開(kāi)始一度回調(diào)了4.6%。

在回顧今年REITs市場(chǎng)的走勢(shì)時(shí)，平安證券固收首席劉璐指出，市場(chǎng)節(jié)奏主要受權(quán)益走勢(shì)、REITS政策、季報(bào)業(yè)績(jī)和供給節(jié)奏影響：1-2月，證監(jiān)會(huì)4號(hào)文催化，REITs指數(shù)區(qū)間上漲10%，區(qū)間最大漲幅19%；3-7月，二季報(bào)好于預(yù)期，REITS震蕩上漲近3%；8月以來(lái)，供給放量，REITS震蕩下跌超4%。

今年2月8日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會(huì)計(jì)類(lèi)第4號(hào)》，明確原始權(quán)益人及投資者均可將REITs確認(rèn)為權(quán)益屬性產(chǎn)品。7月底，發(fā)改委推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，當(dāng)前54只上市REITs項(xiàng)目中，17只為今年下半年上市。

2025年REITs正式進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行，劉璐預(yù)計(jì)，明年供給規(guī)模可達(dá)到510億元。集中供給可能會(huì)壓制REITs市場(chǎng)表現(xiàn)，節(jié)奏上2025年1月供給壓力較大，往年3月也是供給較集中的月份。

同時(shí)，REITs高分紅、中低風(fēng)險(xiǎn)的屬性也在吸引增量投資者。劉璐的研報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示，2024年REITs與股、債等其他資產(chǎn)的相關(guān)系數(shù)不超過(guò)30%，能有效分散組合風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs現(xiàn)金分派率5.02%，與紅利股股息率接近，較長(zhǎng)久期信用債高162BP。

目前，保險(xiǎn)是REITs主要的機(jī)構(gòu)持有人。業(yè)內(nèi)指出，險(xiǎn)資在投資方面更看重整體收益的穩(wěn)定，傾向于配置多元豐富的資產(chǎn)，公募REITs的項(xiàng)目資產(chǎn)大多有比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，是險(xiǎn)資青睞的投資對(duì)象。盡管二級(jí)市場(chǎng)會(huì)有價(jià)格波動(dòng)，但符合保險(xiǎn)資金的長(zhǎng)線投資屬性。

開(kāi)源證券地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，債券市場(chǎng)利率中樞下行壓力下，“資產(chǎn)荒”邏輯將繼續(xù)演繹。REITs在政策力度加強(qiáng)以及社保金和養(yǎng)老金入市預(yù)期下，將持續(xù)提升配置性價(jià)比。

11月18日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)副主席李明在參加香港交易所互聯(lián)互通十周年高峰論壇表示，要充分發(fā)揮香港在金融對(duì)外開(kāi)放中的重要作用，穩(wěn)步推進(jìn)人民幣股票交易柜臺(tái)納入港股通以及將 REITs 納入滬深港通各項(xiàng)工作。

上交所相關(guān)負(fù)責(zé)人在“上交所REITs”微信公號(hào)上表示，自今年出臺(tái)相關(guān)會(huì)計(jì)處理政策明確REITs產(chǎn)品權(quán)益屬性定位后，投資者的布局理念不斷成熟，更加注重長(zhǎng)期投資、價(jià)值投資。首批REITs產(chǎn)品三年來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)，體現(xiàn)了市場(chǎng)基本面逐步回暖、活躍度不斷上升、投資者更為理性的趨勢(shì)，這也為后續(xù)市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)行創(chuàng)造了有利環(huán)境。

未來(lái)，上交所將在證監(jiān)會(huì)的統(tǒng)一指導(dǎo)下，堅(jiān)持規(guī)范與發(fā)展并重，持續(xù)培育壯大REITs市場(chǎng)，加快推動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)容增類(lèi)，拓展增量資金來(lái)源，持續(xù)優(yōu)化制度供給，進(jìn)一步優(yōu)化投資生態(tài)。