財聯社1月8日訊（編輯 楊斌）2024年開年，REITs市場依然沒能擺脫此前一整年的陰霾。2024年首周，29只已上市的REITs項目僅有5只上漲，漲跌幅中位數-2.57%，嘉實京東REIT因主要項目租金下滑大跌14.71%。公募REITs底層資產的修復節(jié)奏分化，租金下調風險或令倉儲物流、產業(yè)園板塊都受到波及。機構建議重視REITs的長期配置價值，作為強制高分紅品種和風險收益特征介于股、債之間的資產，其配置價值終將回歸。

兩項目2024年首周下跌超10%，嘉實京東REIT租金下滑承壓

2024年首周，中證REITs（收盤）指數下跌3.55%，2023年年末的反彈戛然而止。具體來看，29只已上市的REITs項目中僅有5只在2024年首周收漲。嘉實京東倉儲基礎設施REIT、華安張江產業(yè)園REIT周跌幅分別達到14.71%、13.91%，位列跌幅榜前二。

圖：29只REITs項目區(qū)間漲跌幅

（數據來源：Choice數據，財聯社整理）

上述兩只REITs的大跌，或與租金下滑的公告有關。1月4日晚，嘉實京東REIT公告稱，持有的武漢市東西湖區(qū)京東商城亞洲1號倉儲華中總部建設項目（簡稱“武漢項目”）面臨續(xù)租，自2024 年1月起，續(xù)租首年起始凈有效租金為28.98 元/平方米/月；而武漢項目2023年執(zhí)行凈有效租金為33.37元/平方米/月。盡管嘉實京東REIT表示“武漢項目續(xù)租首年起始凈有效租金雖相較2023年末在執(zhí)行凈有效租金有所下降，但較2023年市場平均凈有效租金水平提高30.54%”，1月5日，嘉實京東REIT二級市場價格大跌7.57%。

今日，為了保護基金份額持有人的利益，嘉實京東REIT自開市起停牌1小時，并于上午10:30起復牌。但復牌后依然沒能止跌，嘉實京東REIT今日收跌8.64%，2024年跌幅已超22%。

華安張江REIT則在1月4日的公告中披露了近期經營情況進展，提到去年備受關注的哲庫科技提前退租事件。公告表示，基金相關方將就自2023年6月7日至 2024 年 7月 31日期間因哲庫科技退租產生的相關損失進行賠償，有效緩釋因哲庫科技提前退租對基礎設施項目現金流造成的不利影響。針對本基金基礎設施項目待去化的空置面積，運營管理機構正持續(xù)積極開展招商工作。儲備租賃需求轉化為簽約租戶需要一定時間，也存在一定不確定性，基金管理人將持續(xù)敦促和協(xié)同運營管理機構協(xié)調內外部資源，促使相關租賃成交盡快落地。

1月5日，由于連續(xù)3個交易日累計跌幅11.15%，為保護基金份額持有人的利益，華安張江REIT自開市起停牌 1小時。但復牌后華安張江REIT也未能止跌，近兩日下跌7.16%。

租金下調風險波及產業(yè)園區(qū)REITs，關注REITs的長期配置價值

今年跌幅居前的REITs都為產權類項目，包括產業(yè)園區(qū)項目和倉儲物流項目。中信FICC首席明明在盤點2023年REITs底層資產基本面時表示，2023年前三季度，公募REITs底層資產的修復節(jié)奏受經濟周期等因素影響而延續(xù)分化。產業(yè)園區(qū)REITs資產間的租賃情況表現分化，重要現金流提供方租戶到期不續(xù)約、提前退租等因素導致部分REITs的出租率顯著下滑，且仍面臨短期的空置問題。倉儲物流REITs整體經營業(yè)績較為穩(wěn)定，但三季報顯示中金普洛斯REIT因短期的空置問題導致當季度的收入完成度略不及預期。

在REITs市場再度轉入調整后，平安證券固收分析師劉璐提示風險偏好或仍未到達轉折點，REITs市場仍面臨不確定性，回撤容忍度低的資金建議維持觀望。擇券上，建議關注基本面更堅實、財務指標完成度更高的板塊及品種，如產權類中的保障房板塊，經營權中的能源板塊。由于嘉實京東倉儲物流REIT發(fā)布主要租戶租金下調公告，租金下調風險再度回到投資者視野，倉儲物流、產業(yè)園板塊或受波及，這些板塊REITs價格調整或將延續(xù)，建議暫時規(guī)避。

中金基金副總經理、創(chuàng)新投資部負責人李耀光近期在2024投資策略會上指出，公募REITs介于股債之間的風險收益水平將拓展投資人投資組合的有效邊界，疊加處于歷史相對低點的二級市場價格水平以及歷史相對高點的收益率利差，也為當前的公募REITs產品額外增添了不少投資價值。展望2024年，市場波動因素有所收斂，應更關注運營管理的表現分化及價值過渡重估帶來的配置性趨勢。

明明認為，公募REITs作為強制高分紅品種，其配置優(yōu)勢料將逐步凸顯。基于底層資產經營的周期性特征，建議長期限的配置型資金關注現金流穩(wěn)定、原始權益人和基金管理人能力較強、估值合理的標的，優(yōu)選保障房、能源和生態(tài)環(huán)保板塊，也可選穩(wěn)中有漲的倉儲、廠房、消費類基礎設施板塊。